開泰研究中心2023年3月24日消息稱，2023年，泰國住宅房地產市場利好因素增多，包括經濟活動恢復正常帶動家庭收入增加；中國調整防疫政策除了有助于泰國旅游業增長外，也增強經營商恢復投資的信心；政府降低價格不超過300萬泰銖的住宅的過戶手續費和抵押手續費措施有助于減輕購房者的支出負擔。不過，仍存在諸多不確定因素，包括全球經濟衰退風險、多家美國銀行因流動性問題而倒閉、俄烏戰爭曠日持久、大選后新政府的政策走向以及貸款利率趨向持續上升增加購房成本等。
開泰研究中心最近就曼谷居民對目前經濟對未來1-2年購房計劃方向影響的看法進行了問卷調查。調查涵蓋購房行為、價格水平、影響購房計劃的因素、購房能力以及利率上升影響。受訪者包括工薪階層、自由職業者、收入穩定的企業主等。值得關注的發現如下：
——未來1-2年內，三分之二的受訪曼谷居民有購房需求，其中36-40歲的Y世代上班族購房需求最高，主要購房目的是希望擁有自己的住宅以實現生活獨立，其次是隨著家庭擴大，希望在工作場所或子女學校附近購買住宅。
——超過半數（66%）的受訪者有意購買新建住宅，31%有意購買二手房屋，3%打算購地自建住宅。希望購買的住宅平均價格約318萬泰銖。在住宅類型選擇方面，調查發現：
? 38%的受訪者希望購買平均價位270萬泰銖的公寓式住宅。其中25-30歲年齡段的受訪者最喜歡公寓，他們剛開始上班并希望擁有獨立的生活。
? 希望購買聯排別墅 (27%)、獨棟別墅 (23%)和雙拼別墅(6%)等低層住宅的受訪者：選購低層住宅的購房者大多是正在組建家庭的年齡段群體（30歲及以上的群體），選擇均價為260萬泰銖的聯排別墅、均價為400萬泰銖的獨棟別墅或均價為370萬泰銖的雙拼別墅。
——購房時需要考慮多種因素。大部分受訪者會根據經濟形勢、利率和自身財務狀況來調整購房計劃，特別是每月債務負擔重的脆弱群體和收入不穩定的自由職業者等受訪者。調查發現：
? 大多數受訪曼谷居民認為目前經濟尚未呈現良好恢復態勢并影響其日常生活。三分之二的受訪人選擇通過減少購買非必需品、減少外出聚會和旅游頻率等方式進行調整。而13%的受訪者則選擇推遲購買汽車、住房等高價值資產。
? 64%的受訪者對利率上調感到擔憂，從而影響其購房計劃。超過一半的受訪者認為，如果利率繼續上升將影響其購房計劃。四大銀行截至2023年2月28日的數據顯示，房屋貸款利率（最低貸款利率（MLR）、最低零售利率（MRR））比去年同期平均上漲0.9個百分點，未來貸款利率可能隨政策利率走向進一步上升。利率每上調1個百分點，消費者的每月分期付款負擔將增加約8-10%，因此購房者必須妥善制定財務計劃以應對日益增加的財務負擔。
? 幾乎全部受訪者都有每月需要償付的債務，從而影響其購買住房的能力。調查顯示，超過98%的受訪人每月需要償付的債務（包括商品、信用卡、住房、汽車等的分期付款）。38%購房者的償債比率（DSR）超過20%，該群體在貸款購房時需要提供更高比例的首付款或共同借款人。37%有意購房者的償債率（DSR）低于10%。雖然該群體每月需要償付債務的金額不大，但仍需考慮用于應急開支的儲蓄以及可能影響收入穩定經濟復蘇不確定性和利率上升等其他因素。這些因素最終導致住宅市場的目標群體縮小。
調查結果反映出曼谷居民仍有較高的購房需求。但是受訪者擔憂房地產市場仍存在的多項不利因素，如生活成本和家庭債務高企的情況下家庭購買力有限；在泰國央行不延長第二套房的貸款房價比（LTV）上限放寬至100%的措施后，政府的便利措施不如上一年；而降低交易價格不超過300萬泰銖的新建住宅和二手住宅的房屋過戶手續費和抵押登記手續費措施與2022年措施也不盡相同（其中住房抵押登記手續費費率與2022年相同，為住房交易價格或評估價格的0.01％（正常費率為1%）；住房過戶手續費費率則從2022年的住房交易價格或評估價格的0.01%調整為1.0%（正常費率為2%）），使購房手續費支出比2022年增加。此外，住宅價格上漲和貸款利率上調導致消費者謹慎貸款購房。
因此，開泰研究中心對2023年住宅銷售仍持謹慎看法，預計曼谷及其周邊地區的新住宅銷售量約為9.5-10.1萬套，比2022年縮減2.8%至增長3.4%，住宅過戶數量約為18-18.8萬套，比2022年縮減7.7%至3.5%。其中銷售良好的住宅類型為位于與曼谷外圍靠近軌道交通線路區域、價格低于300萬泰銖的公寓。盡管住宅需求有所回升，但由于市場的累積待售住宅供應量仍處于高水平，投資仍須保持謹慎。
開泰研究中心認為，由于住宅房地產市場競爭激烈，開發商應明確目標客戶群體，通過差異化與對手競爭，在住宅設計中注重可滿足新生代觀念和生活方式需求的功能，例如：設計符合在線銷售職業的住宅，將可用空間設計劃分為工作/直播室以及儲藏室；住宅的設計符合拯救地球、節約能源的要求等。
來源：https://mp.weixin.qq.com/s/wgoLNHC_c7wJSwHSM-KSFA
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