泰國正在大力發展制造業尤其是先進制造業，并推出減免稅收等多種措施吸引外商投資制造業。制造業的投資周期較長，并且需要使用土地，因此如何獲得受法律保護的穩定的用地權利是制造業的外國投資者需要考慮的關鍵問題之一。而泰國傳統上是個農業國，土地是老百姓最重要的資產，因此法律對本國人的土地產權實行嚴格保護，外國人原則上不允許擁有泰國土地。外資企業的用地需求與土地產權的對外限制是泰國外商投資領域的主要矛盾之一。
那么，泰國法律對土地權利有哪些限制、中國投資者有哪些方式可以合法獲得土地權利呢？本文為大家一一解答。
1. 泰國法律對外資擁有土地有什么限制？
《土地法典》規定，外籍自然人或外資持股超過49%的法人原則上不能擁有泰國土地的所有權，只能租用土地。各地的土地辦公室會對提出購地申請的外資公司（無論外資持股比例多少）進行嚴格審查，調查泰籍股東的資金來源，確保泰籍股東的身份沒有被利用來規避法律。
外國人在泰國置業，不能購買帶土地所有權的別墅，只能購買高層的公寓（condominium），并且在同一個公寓項目中外國人購買的份額不能超過總數的49%。
2. 如何利用《土地法典》獲得土地？
根據《土地法典》，外國人從外國帶入不少于4000萬泰銖的投資，投資于泰國國債、國有企業債、不動產基金或者獲得BOI優惠的企業并且投資期不少于5年的，可購買面積不超過1萊（約1600平方米）的土地用于投資者本人或其家庭居住，但土地必須位于曼谷、帕提亞、省會城市或其他被規劃為住宅區的地區，且不能位于軍事區。
3. 如何利用IEAT工業園獲得土地？
根據《工業園管理法》，設立于受工業園管理局（IEAT）監管的工業園內并享受IEAT優惠待遇的公司，無論股權性質，均可獲得位于同一工業園內的土地，用于開展經批準的經營活動。
實踐中，每個IEAT工業園都有自己的產業規劃，入駐IEAT工業園的企業須符合該工業園的產業規劃。為了集約用地，工業園對不同行業企業的用地規模都有要求，例如，汽車制造企業用地不能少于1萊、倉儲企業用地不能少于3萊等。
4. 如何利用BOI獲得土地？
根據《投資促進法》，獲得BOI優惠的公司，無論股權性質，均可獲得與經營活動相匹配的土地，但只能用于開展享受優惠的經營活動。
另外，根據泰國投資促進委員會于2022年8月8日發布的新規，獲得BOI優惠的企業，如注冊資本達5000萬泰銖或以上，除了購買生產所需的土地外，還有權購買不超過5萊的土地用于建設辦公室、不超過10萊的土地用于建設管理人員或技術專家的住所和不超過20萊的土地用于建設員工的宿舍，并且辦公用房和住宿用房無需與公司的經營場所或工廠位于同一個地塊。
5. 通過IEAT獲得的土地所有權是永久的嗎？
根據《工業園管理法》，在工業園內獲得土地的外資控股企業，如被解散或被轉讓，則應在三年內出售該土地。
6. 通過BOI獲得的土地所有權是永久的嗎？
根據《投資促進法》，根據BOI優惠獲得土地的外資控股企業，如其享受的優惠到期或被提前撤銷，或者企業被解散或被轉讓，則應在一年內出售該土地。
7. 是否可以通過收購獲得土地？
外國人和外資控股的公司可以通過收購他人持有的土地或者收購持有土地的公司的股權獲得泰國土地。但是，收購方或被收購后的公司仍然需滿足《土地法典》《工業園管理法》《投資促進法》的規定才能在收購完成后合法擁有相關的土地。
8. 是否可以租用土地？
外國人和外資控股的公司都可以在泰國租用土地。根據泰國《民商法典》，普通土地租賃一次不能超過30年，到期可續租，但每次續租也不能超過30年。另外，租期達到三年或以上的土地租約應到土地辦公室進行備案，否則不能對抗第三方。
此外，在滿足相關條件的前提下，用于工業或商業用途的土地租賃期限可以達到50年并且可續租，每次續租也可達到50年。
9. 泰國法律對土地用途有何限制？
根據泰國法律，對土地的利用還需符合多方面的要求，諸如城市規劃、土地用途規劃、環保、有害物質、能源用電等。另外，如果是依據IEAT或BOI的批準取得土地，則還必須遵守批文中關于土地用途的限制。
10. 土地交易稅費是多少？
如果是購買土地，涉及的稅費主要有轉讓費、特別營業稅、印花稅和預提稅。（1）轉讓費按政府土地評估價的2%征收，由雙方平均分攤。（2）特別營業稅按政府評估價或交易價中較高者的3%征收，另附加特別營業稅額10%的地方稅，一共征收3.3%。賣方持有房屋滿五年或者賣方名字記載到房屋登記簿中并持有房屋滿一年的，房屋交易可免特別營業稅。（3）在免征特別營業稅的情形下，土地或房屋交易須計征印花稅，印花稅按政府評估價或交易價中較高者的0.5%征收。（4）如賣方是公司，買方還應按政府評估價或交易價中較高者的1%代扣代繳預提稅；如賣方是個人，買方應以政府評估價扣除按照持有年數核定的持有費用后的金額為基數，按照5%至35%的累進稅率代扣代繳預提稅。
如果是租用土地，涉及的稅種有增值稅、印花稅和預提稅。增值稅按月租金的7%計算并按月繳納。印花稅按租約總租金的0.1%計算，一次性繳納。預提稅按月租金的5%計算并按月繳納。（作者是“投資雙行線”主理人曾磊）
信息來源：https://mp.weixin.qq.com/s/UyaCfrJ4-N-pOIzA0CNLUQ
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